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46家中小房企上半年到期债务近5300亿 重点布局武汉房企能否扛过冲击

  ]中达证券申思聪的研报则表示:现金来源方面,公司在疫情持续期间的销售回款将受到一定影响,高德新闻资讯在疫情严重地区土储占比更高的房企或受到更大的冲击。现金支出方面,2020年到期债务占比较高、现金短债覆盖倍数较低的公司或面临更大的压力。

  全联房地产商会近日发布《关于疫情后期促进房地产行业平稳健康发展的政策建议》,《建议》表示为防止疫情进一步扩散,房企响应政府号召,暂停项目建设、暂停项目开工、推迟复工、关闭售楼处、暂停客户接待,这一系列举措,给房企带来了巨大的影响。

  据全联房地产商会调研,2020年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%-50%。由于项目工程建设暂停,线下销售渠道关闭,企业销售回款大幅下降,叠加现有的房地产融资政策,房地产企业面临巨大的现金流压力,即使大型企业也难幸免。调研的72家企业中,46家房企(以中小型企业为主)受影响货值超4400亿元,单月运营成本约235亿元,2020年上半年到期债务近5300亿元;26家产业链企业,受停工停售影响的积压库存超40亿元,单月运营成本超20亿元,2020年上半年到期债务约55亿元。 如果疫情持续两个月,而无相应政策支持和适当倾斜,企业将面临巨大的经营风险。

  建议政府有针对性灵活“因城施策、因企施策”,稳定行业预期,帮助行业顺利度过困难期,引导行业加速良性整合,保障整个国民经济的健康运行。具体措施包括:适度信贷支持,融资政策倾斜;放宽资金监管额度;税费适当减免,缴纳期限酌情调整;因城施策,因企施策,适当增加定向支持。

  企线下的销售几乎停滞,而线上卖房的带货能力还未被验证。2月10日以来,虽然开发商陆续复工,但能够做得事情有限。数百城市的售楼处关闭,春节黄金周成交量暴降9成。随后救市政策此起彼伏,无锡打响救市第一枪,随后西安、上海、南昌、浙江等地也发文支持楼市发展。不过多数分析认为:从市场层面看,完全放开限购、限贷的可能性不大,因为中央明确了不将房地产作为短期刺激经济的手段,好不容易稳定住房地产市场,使房价保持平稳,因为疫情再使得楼市政策开闸、放松,这是不可取的。

  渤海证券的研究报告显示:2019年武汉土地供应面积1993万,规划建筑面积4387万,其中居住类用地规划建面3323万,占总量的64%,较2018年增加6%。2019年,武汉市住宅商品房共推出2629万,销售面积2324万,供销比为0.88,住房销售市场显著回暖。销售单价较2018年也有大幅提高,近5年首次突破万元大关,达到12321元/,全年销售额高达2864亿元,在全国城市中位列前三。

  从武汉的2018年和2019年住宅土地市场来看,高德新闻资讯融创中国、中建三局地产和华侨城无疑是最大买家,尤其是融创中国2018-2019年在武汉拿地272万平方米,总货值近200亿元,稳居武汉住宅土地市场头把交椅。湖北当地的区域性房企例如武汉地产集团、武汉城投集团、湖北省交通投资集团也有亮眼表现。高德新闻资讯目前由于房企产行业进入稳定发展周期,特别是近年来对房企融资的限制不断提高,房企普遍采用高周转的运营模式,从拿地到预售的时间周期缩短到半年左右。所以本次疫情虽然冲击时间有限,但足以对房企的现金流构成威胁。以目前疫情的发展趋势来看,湖北以外地区开始复工,受到影响时间对较小,但武汉地区预计最早复工日期也将在3月中旬以后,所以重点布局武汉的房企将会受到很大影响。好在地产项目和土地属于流动性较好、增值率较高的资产,如果进行项目出售或引入战略投资者,可缓解现金流压力。防风险的角度,建议警惕疫情对重点布局武汉的区域房企,以及疫情对其他高周转房企现金流的影响;投资的角度,建议可适当挖掘全国性房企以及深耕长三角、大湾区的区域型房企的投资机会。

  中达证券申思聪的研报则表示:现金来源方面,公司在疫情持续期间的销售回款将受到一定影响,在疫情严重地区土储占比更高的房企或受到更大的冲击。现金支出方面,2020年到期债务占比较高、现金短债覆盖倍数较低的公司或面临更大的压力。

  各大房企位于湖北的土地储备总体占比较低,湖北土储主要位于武汉。截至2019年中期,样本房企位于湖北的土地储备总体占比较低,融信中国、时代中国、宝龙地产无位于湖北的土地储备;占比最高的为景瑞控股、花样年及旭辉控股集团,位于湖北的土地储备分别占16.7%、11.4%和7.7%。样本房企位于湖北的土地储备中,大部分位于武汉,景瑞控股、花样年及旭辉控股集团位于湖北的土地储备均位于武汉。

  部分房企位于广东、浙江的土储占比较高。除武汉外,广深及温州亦为受疫情影响较为严重的地区,截至2019年中期,时代中国、佳兆业及合景泰富位于广深的土地储备占比较高,分别达15.6%、21.6%及20.2%,位于广东省的土地储备分别达90.4%、49.8%和37.0%;景瑞控股、华夏幸福及宝龙地产无位于广东的土地储备。德信中国、宝龙地产及旭辉控股集团位于温州的土地储备占比较高,分别达16.2%、3.6%和3.0%,德信中国、宝龙地产及景瑞控股位于浙江省的土地储备占比较高,分别达77.2%、44.0%和32.0%。

  债务结构差别较大,资金面压力各异。在公司债务结构方面,荣盛发展、招商蛇口和中南建设2020年到期债务占比较高,分别达32.1%、29.5%和23.1%,龙湖集团、富力地产和佳兆业集团2020年到期债务占比较低,分别为5.2%、5.4%和6.0%。

  整体在手资金较为充裕,各房企流动性表现分化。整体而言,各大房企在手资金较为充裕,样本房企对短债覆盖大部分较为充足,但各公司流动性方面仍表现出一定分化。截至2019年中期,荣盛发展、中国恒大和融创中国一年内到期债务占比较高,分别达50.3%、46.2%和40.1%;中国海外发展、合景泰富集团、龙湖集团货币资金对短债覆盖充足,现金短债比分别达5.07、4.50和4.21。

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